Hva er en hybel og leilighet?

Innredning av hybel og leiligheter i eksisterende bygg: krav og anbefalinger

Hybel eller leilighet? Å innrede en hybel eller en egen leilighet i en eksisterende bygning kan være en utmerket løsning for å utnytte boligen mer effektivt, øke verdien eller generere ekstra leieinntekter. For å gjøre dette må man imidlertid følge lovverket og kommunens krav. I denne artikkelen gjennomgår vi de viktigste kravene fra kommunen og hva man bør vurdere når man planlegger et slikt prosjekt.

Hva er en hybel og en separat leilighet?

Hybel i eksisterende bygg:

I Norge er en hybel en liten boenhet som ikke regnes som en selvstendig leilighet, da den kan mangle separate rom og må være koblet til hoveddelen av huset, ofte via en trapp. En hybel er ikke underlagt de samme brannkravene eller energikravene som en egen leilighet, og det er ikke krav om egen MUA (minimum uteareal) eller parkeringsplass. Det må imidlertid være tilstrekkelig felles parkeringsplass. En hybel kan registreres og leies ut dersom den oppfyller grunnleggende krav til komfortabelt boforhold.

Separat leilighet:

En leilighet er derimot en fullverdig boenhet med alle nødvendige funksjoner som kjøkken, bad og egen inngang. Å innrede en separat leilighet, spesielt i eldre bygninger, kan være mer krevende, da den må oppfylle alle TEK17-kravene. En separat leilighet må også ha eget vanninntak, elektrisk tilkobling med separat måler, unikt leilighetsnummer samt oppfylle MUA- og parkeringskrav. Med andre ord, hvis du oppretter en egen leilighet, blir boligen din en tomannsbolig.

Hovedkrav for innredning av hybel eller leilighet

1. Byggesøknad

Ved innredning av en ny leilighet eller hybel i en eksisterende bygning kan det være nødvendig med byggesøknad. Stavanger kommune anbefaler å rådføre seg med fagpersoner for å vurdere hvilke krav som gjelder og om det er nødvendig med en søknad.

2. Tekniske krav

Hybel:

• Takhøyde – Oppholdsrom må ha en takhøyde på minst 2,2 meter. I eldre bygninger kan kravet være 2,0 meter.
• Dagslys – Det må sikres tilstrekkelig tilgang til dagslys og ventilasjon.
• Tilgang til boenheten – Kan bruke felles inngang med hovedboligen eller ha egen inngang.
• Brannsikkerhet – Ingen strenge brannkrav, men det må være en rømningsvei, noe som betyr at rommene må ha tilstrekkelige vindusåpninger.
• Sanitærforhold – Kan bruke felles fasiliteter i huset, men det er vanlig å ha eget bad for å kunne registrere en hybel.

 Separat leilighet:

• Takhøyde – Minst 2,4 meter i henhold til TEK17. I spesielle tilfeller, som i verneverdige områder, kan kravet være 2,2 meter.
• Dagslys – Alle oppholdsrom må ha vinduer som sikrer tilstrekkelig dagslys.
• Tilgang til boenheten – Må ha egen inngang.
• Brannsikkerhet – Må oppfylle brannkrav og ha godkjente rømningsveier.
• Sanitærforhold – Må ha eget bad og toalett.

Fullstendig informasjon finner du her: https://www.dibk.no/regelverk/byggteknisk-forskrift-tek17/12/ii/12-7

For verneverdige bygg kan det gjøres unntak fra TEK17, men dette krever dispensasjon, og kommunen kan avslå søknaden. Hvis du planlegger å dele boligen din inn i to eller flere leiligheter, anbefales det å kontakte fagfolk. Det er viktig å ta hensyn til juridiske krav og sikre at en ansvarlig søker sender inn riktig søknad om oppdeling av boenhet.

3. Parkeringsplasser

Et viktig krav er å sikre tilstrekkelig parkeringsplass for den nye boenheten eller hybelen. Vanligvis krever kommunen at det opprettes ekstra parkeringsplasser for en ny leilighet eller at det dokumenteres at det finnes nok plasser. For hybler gjelder en generell parkeringsstandard.

4. Energieffektivitet og isolasjon

Nye boenheter må oppfylle isolasjonskravene i TEK17. Ved innredning av kjellerrom kan det være utfordrende å oppfylle dette kravet, og derfor velger mange å opprette en hybel i stedet.

Prosessen og nødvendig dokumentasjon

1. Forhåndsvurdering – Rådfør deg med en arkitekt eller byggesakskyndig for å vurdere tekniske muligheter for å registrere en hybel eller en egen leilighet.
2. Søknadsprosess – Søknad må sendes til kommunen.
3. Tegninger – Følgende tegninger må leveres: planløsning, snitt, fasadetegninger. Ofte kreves det fasadeendringer for å tilpasse rommene til boligformål og sikre rømningsveier.
4. Kommunal vurdering – Søknaden vurderes for å se om den oppfyller gjeldende regelverk. Hvis alle krav er oppfylt, skal en bruksendring til hybel ikke være et problem. For leiligheter kan det være behov for en mer omfattende prosess, inkludert brannprosjektering, nye parkeringsplasser og annen prosjektering.
5. Byggearbeid – Når tillatelse er gitt, kan arbeidene starte i henhold til gjeldende standarder. Etter ferdigstillelse må det sendes inn ferdigattest.
6. Sluttkontroll – Kommunen kan gjennomføre en inspeksjon for å sikre at alt er utført i henhold til reglene.

Mulige unntak og lettelser

I noen tilfeller kan mindre endringer gjennomføres uten byggetillatelse, men det er viktig å rådføre seg med kommunen på forhånd. Hvis lokalene allerede har vært brukt til boligformål og endringene er minimale, kan det være at byggetillatelse ikke er nødvendig.

Konklusjon

Innredning av hybler og leiligheter i eksisterende bygg kan være en god investering, men det er viktig å følge alle kravene fra Stavanger kommune. Et godt planlagt prosjekt vil ikke bare øke verdien på eiendommen din, men også sikre en trygg og komfortabel boenhet. Før du starter arbeidet, anbefales det å rådføre seg med fagfolk for å avklare alle juridiske forhold.

Hvis du trenger tegninger og en smidig prosess for å innrede en hybel eller en egen leilighet, er vi klare til å hjelpe deg gjennom hele prosessen.